Wohnen im Ausland Immobilien zum Kauf - Zypern

RECHTLICHE INFORMATIONEN UND STEUERN zum Thema IMMOBILIEN ZUM KAUF AUF ZYPERN

Sehr geehrte Leserinnen, sehr geehrte Leser,

ein Immobilienkauf ist generell eine komplizierte Angelegenheit. Damit Ihre Suche von Anfang an unter einem guten Stern steht, möchten wir Ihnen auf dieser Seite alle wichtigen rechtlichen Informationen zum Wohnen im Ausland, dem Kauf von Immobilien auf Zypern und vieles mehr erläutern. Wir haben versucht, die Inhalte der Texte möglichst verständlich darzustellen und auf „Fachchinesisch“ zu verzichten.

Falls Sie nach verfügbaren Immobilien zum Kauf auf Zypern suchen, so präsentieren wir Ihnen hier eine kleine Auswahl unseres umfangreichen Angebotes.

Der Ablauf zur Suche einer Immobilie zum Kauf auf Zypern

Viele Dinge funktionieren auf Zypern anders, als Sie es gewohnt sind. Dazu gehört auch das Thema „Besichtigung von ausgewählten Immobilien zum Kauf“.

So gibt es auf Zypern beispielsweise keine exklusiven Maklerverträge, was bedeutet, das eine Besichtigung von Objekten mit erheblichen Aufwänden für die Makler verbunden ist und meistens auch die Eigentümer der entsprechenden Immobilie mit vor Ort sein müssen. Wir bieten Ihnen aber selbstverständlich trotzdem die Immobilienbesichtigungen kostenlos an und wir freuen uns darüber, wenn wir Ihnen ausgewählte Objekte hier vor Ort im Raum Paphos präsentieren dürfen.

Hier ein Ablauf zur Vorgehensweise, der sich in den letzten Jahren unserer Tätigkeit sehr bewährt hat und den ich Ihnen dringend empfehle:
Wenn Sie zeitnah den Kauf einer Immobilie auf Zypern im Großraum Paphos planen, so treten Sie bitte mit mir in Kontakt und teilen Sie mir bitte Ihre Randbedingungen und die Anforderungen an die Immobilie mit.

Hier eine kurze Aufzählung der erforderlichen Informationen, die wir zu Beginn benötigen:

  1. Welchen Objekttyp suchen Sie (Appartement, Reihenhaus, Doppelhaushälfte, frei stehendes Haus oder Villa mit einem privaten Pool)?
  2. Mindestanzahl der Schlafzimmer (zzgl. Wohnraum, Küche, Bäder usw.)?
  3. Ist ein Pool eine zwingende Voraussetzung?
  4. Ist ein Meerblick eine zwingende Voraussetzung?
  5. Haben Sie eine bevorzugte Wohngegend?
  6. Mindestwohnraumgröße (covered area)?
  7. Mindestgröße des Grundstücks?
  8. Ist geplant, die Immobilie auch (zumindest teilweise) zur Miete (Urlaubsvermietung oder Langzeitmiete) anzubieten?
  9. Maximale Höhe des Kaufpreises?
  10. Haben Sie weitere zwingende Anforderungen oder Wünsche?
  11. Wann möchten Sie den Kauf der Immobilie realisieren?

Ich werde Ihnen dann sehr schnell mitteilen, ob sich die von Ihnen genannten Randbedingungen und Anforderungen mit den Angeboten hier vor Ort auf Zypern decken und ob sich ein Kauf realisieren lässt.

Anschließend sollten wir gemeinsam einen Reisetermin nach Zypern (Paphos) abstimmen. Die Aufenthaltsdauer sollte minimal eine Woche, besser 2 Wochen betragen.

Nach der Flugbuchung und der Buchung des Hotels in Paphos vereinbaren wir sofort einen festen Termin für ein erstes Treffen zusammen mit meinen beiden langjährigen Geschäftspartnern für Immobilien zum Kauf.

Wenn Sie hier vor Ort sind, treffen uns dann in Ihrem gebuchten Hotel oder ich hole Sie an Ihrer Unterkunft ab und wir führen das erste Gespräch in einem ruhigen Cafe am Meer in Paphos durch. 

Dort lernen wir uns erst einmal kennen und wir werden nochmals im persönlichen Gespräch Ihrer genauen Anforderungen und die Möglichkeiten auf Zypern abstimmen. Danach werden wir ein ziemlich genaues Bild davon haben, was genau Sie suchen und wir werden Ihnen dann am Folgetag und an den weiteren Tagen ausgewählte Objekte präsentieren, die Ihren Anforderungen und Vorlieben entsprechen.

Durch unsere weitreichenden Kontakte haben wir immer weit mehr als 1000 verfügbare Objekte zum Kauf im Portfolio und nur eine sehr geringe Auswahl davon finden Sie auf meinem Zypern-Portal. Ich bin der festen Überzeugung, das man ein Objekt zum Kauf hier vor Ort “erleben” muss und selbst eine Vorauswahl per Internet ist in der Regel nicht immer die beste Wahl, da man meist die Umgebung und eventuelle Schäden am Haus nicht erkennen kann.

Und hier eine wichtige Information zum Thema “Immobilienkauf auf Zypern”:
Sie werden auf Zypern eine Vielzahl von vermeintlich günstigen Immobilienangeboten finden, die sehr mit Vorsicht zu genießen sind. Sehr viele Objekte haben keinen Title Deed (Grundeigentumsurkunde) und es kann viele Jahre dauert, bis dieses wichtige Dokument erstellt und ausgehändigt wird. Wir bieten Ihnen grundsätzlich nur Objekte mit einer Title Deed Urkunde von Privateigentümern an und Sie können so sicher sein, dass alle erforderlichen Eigentumsumschreibungen auf Ihren Namen ordnungsgemäß und in kürzester Zeit durchgeführt werden können.

Die weiteren Schritte, die erfolgen müssen, wenn Sie Ihre “Traumimmobilie” gefunden haben, erfahren Sie im nächsten Abschnitt auf dieser Seite.

Nach Ihrer Entscheidung für eine Immobilie zum Kauf

Nachdem Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden haben, werden wir sofort einen ersten Termin in der Kanzlei unseres Vertrauens vereinbaren. Wir holen Sie zum Termin an Ihrer Unterkunft ab und wir fahren dann gemeinsam zur Kanzlei nach Paphos.

Dort werden dann erst einmal die Personalien von Ihnen und die genauen Daten des Kaufobjektes erfasst und der Anwalt, der Sie auch im weiteren Verlauf der folgenden Prozessschritte begleiten wird, erläutert Ihnen im Detail die weitere Vorgehensweise bis zur finalen Übergabe des Kaufobjektes an Sie.

Da Sie vermutlich in der Phase bis zur Schlüsselübergabe nicht permanent auf Zypern verweilen werden ist es ratsam, dass der Anwalt von Ihnen eine Vollmacht erhält (power of attorney), damit er in Ihrem Namen die erforderlichen Aktivitäten bei den Behörden und Ämtern durchführen kann.

Weiterhin ist es jetzt erforderlich, das Sie eine erste Zahlung, die sogenannte Reservierungsgebühr an die Kanzlei zahlen. Nur dann ist das Objekt auf Ihren Namen reserviert und es wird vom Verkaufsmarkt genommen. Die Höhe der Zahlung variiert. Rechnen Sie mit maximal 5% vom Kaufpreis. Selbstverständlich wird der von Ihnen gezahlte Reservierungsbetrag auf die vereinbarte Kaufsumme angerechnet.

Der Anwalt hat nun alle erforderlichen Informationen um mit den für den Kauf notwendigen Aktivitäten beginnen zu können. Er wird den Verkäufer bzw. den vom Verkäufer eingesetzten Anwalt kontaktieren und im direkten Kontakt mit Ihnen (per Email) werden die erforderlichen Schritte eingeleitet und abgestimmt.

Der Anwalt wird insbesondere, in Abstimmung mit Ihnen, den Kaufvertrag erstellen und wenn beide Parteien dem Vertrag zustimmen, wird er unterzeichnet.

Selbstverständlich werden auch die genauen Zahlungsmodalitäten im Kaufvertrag festgelegt und die Zahlungen, die Sie leisten, überweisen Sie auf ein gesichertes Kanzleikonto, das auf Ihren Namen eingerichtet wird. Es erfolgen also keine direkten Zahlungen durch Sie an den Verkäufer der Immobilie.

Im Regelfall erfolgen die Zahlungen, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde und am selben Tag, an dem die Umschreibung der Immobilie auf Ihren Namen im Grundbuchamt erfolgt ist.

Wenn die Umschreibung auf Ihren Namen durchgeführt wurde und die vereinbarten Kaufpreiszahlungen erfolgt sind, erhalten Sie die Schlüssel zum Objekt.

Rechnen Sie mit einer Gesamtlaufzeit von Ihrer Entscheidung zum Kauf der Immobilie bis zur Schlüsselübergabe von ca. 2 Monaten.

Wichtige Informationen zu den Angeboten und zu den Immobilienpreisen auf Zypern

Auf Zypern gibt es in der Regel keine exklusiven Maklerverträge, so wie dies in Deutschland oder in Österreich üblich ist. Die Eigentümer der Verkaufsobjekte sprechen also meist diverse Makler an, es wird ein Vertrag zwischen Verkäufer und Makler unterzeichnet und dann wird das Objekt zu einem mit dem Verkäufer festgelegten Verkaufspreis auf den entsprechenden Internetseiten  der Makler publiziert und angeboten.

Nun kommt es leider vor, das auf den verschiedenen Webseiten ein und dasselbe Objekt zu unterschiedlichen Preisen angeboten wird. Dies kann die folgenden Gründe haben:

  1. Der Makler, der das Objekt zu einem höheren Preis anbietet, als mit dem Verkäufer festgelegt wurde, hat sich nicht an den Vertrag gehalten und er möchte einfach seine Provision erhöhen.
  2. Der Verkäufer hat den Preis für sein Objekt reduziert, dies aber nicht allen Maklern mitgeteilt, die das Objekt anbieten.
  3. Es gibt leider auf Zypern auch unter den Maklern viele “schwarze Schafe”, die folgendermaßen vorgehen: ohne das diese Makler die Erlaubnis vom Verkäufer einholt haben, das Sie sein Objekt zum Verkauf anbieten dürfen, publizieren Sie es trotzdem auf Ihren Webseiten. Meist wird es höherwertige Objekte betreffen, die zu einem besonders günstigen Preisen angeboten werden. Diese Makler kopieren dann die Fotos und die Objektinformationen einfach von anderen Maklern und platzieren es auf ihren Webseiten. Wenn dann ein Interessent diesen Makler zu exakt diesem Objekt kontaktiert, wird dem Kunden mitgeteilt, das dieses Objekt soeben verkauft wurde, aber er andere vergleichbare Objekte dem Kunden anbieten kann. Er hat so mit unlauteren Methoden einen Kunden erhalten, dem er nun seine eigenen Objekte anbieten kann.
    Ich selber habe schon viele solcher Fälle erlebt und wann immer Sie im Internet einen Preis für ein Verkaufsobjekt finden, das zu einem günstigeren Preis angeboten wird, als Sie auf unseren Seiten gesehen haben, so bitte ich Sie, das Sie uns darüber informieren – vielen Dank dafür.

Kosten und Steuern beim Kauf einer Immobilie auf Zypern

Wenn Sie sich für eine Immobilie auf Zypern entschieden haben, fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten und Gebühren an, die Sie vor dem Kauf einer Immobilie kennen sollten.

1. Einmalige Kosten und Gebühren:

1a. Maklerprovision:

Die Maklerprovision bezahlt auf Zypern (anders als beispielsweise in Deutschland) grundsätzlich der Verkäufer. Als Käufer einer Immobilie entstehen Ihnen also keinerlei Aufwände für diese Thematik.

1b. Gebühren für die Services eines Anwalts Ihres Vertrauens:

Wir bieten Ihnen ein Komplettpaket für alle erforderlichen Aktivitäten an, die ein Anwalt im Rahmen eines Immobilienkaufs auf Zypern durchführt. Die Gebühr dafür beträgt 1% vom Kaufpreis der Immobilie (mindestens 1.200,–€), zzgl. Mwst., zzgl. Auslagen der Kanzlei.

Hier der Leistungsumfang unseres Angebots:

  • Ausarbeitung des Kaufvertrages
  • Erläuterung der Bedingungen des Vertrages
  • Erstellung der Vollmacht
  • Unterzeichnung des Kaufvertrags
  • Suche nach Belastungen beim Grundbuchamt
  • Eröffnung eines Bankkontos
  • Einrichtung Wasseranschluss
  • Einrichtung Stromanschluss
  • Einrichtung Lastschriften
  • Entgegennahme der Immobilie und der Schlüssel
  • E-Mails und Korrespondenz
  • Beratungs- und Betreuungsleistungen
  • Durchführung der erforderlichen Aktivitäten beim Finanzamt und beim Grundbuchamt
  • Deutschsprachige Begleitung incl. Hol- und Bringservice (z. B. von und zu Ihrem Hotel im Raum Paphos)

1c. Gebühren für die Eintragung auf Ihren Namen (Grundbuchamt):

Die einmalige Gebühr für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen (Transfer Fees) erfolgt auf der Grundlage eines aktuellen Marktpreises Ihrer Immobilie, der von einem Mitarbeiter des Amtes (Land Office) festgelegt wird.

Die zu entrichtende Gebühr wird folgendermaßen berechnet:

Festgelegter Marktpreis (€)
Gebühr (%)
Gebühr (€)
Bis 85.430€
3%
2.563€
85.431€ – 170.860€
5%
4.271€
170.861€ und höher
8%

Wenn die Immobilie auf zwei Namen eingetragen wird (z.B. auf beide Ehepartner), dann wird der Berechnungsbetrag halbiert, was zu einer reduzierten Gebühr führt.

Hier erst einmal ein Berechnungsbeispiel, wenn ein Eigentümer eingetragen wird und der Marktpreis der Immobilie 300.000€ beträgt:

Ein Eigentümer
Gebühr (%)
Gebühr (€)
Bis 85.430€
3%
2.563€
85.431€ – 170.860€
5%
4.271€
170.861€ – 300.000€
8%
10.331€
Zu entrichtende Gebühr
17.165€

Und hier ein Berechnungsbeispiel, wenn zwei Eigentümer eingetragen werden und der Marktpreis der Immobilie 300.000 € beträgt:

Zwei Eigentümer
Gebühr (%)
Gebühr (€) 1. Eigent.
Gebühr (€) 2. Eigent.
Bis 85.430€
3%
2.563€
2.563€
85.431€ – 150.000€
5%
3.228€
3.228€
Gebühr pro Eigentümer
5.791€
5.791€
Zu entrichtende Gebühr
11.582€

Bei zwei eingetragenen Eigentümern ergibt sich somit eine Ersparnis in Höhe von 5.583€.

1d. Gebühren / Steuern nach Unterschrift des Kaufvertrags:

Nach der Unterschrift des Kaufvertrags sind Sie als Käufer einer Immobilie verpflichtet, eine sogenannte „Stamp Duty“ zu entrichten, die spätestens 30 Tage nach der Unterzeichnung zu bezahlen ist.

Die Berechnung zur Höhe dieser Gebühren erfolgt auf der Grundlage des Kaufpreises und wird folgendermaßen berechnet:

Kaufpreis (€)
Gebühr (%)
Gebühr (€)
Bis 170.816,14€
0,15%
256,30€
170.816,15€ und höher
0,20%

Hier ein Berechnungsbeispiel, wenn der Kaufpreis der Immobilie 300.000€ beträgt:

Kaufpreis (€)
Gebühr (%)
Gebühr (€)
Bis 170.816,14€
0,15%
256,30€
170.816,15€ – 300.000,00€
0,20%
258,28€
Zu entrichtende Gebühr
514,58€

2. Laufende Kosten und Gebühren:

2a. Jährlich zu entrichtende Steuern auf Immobilien / Grundbesitz:

Ein Haus- oder Grundbesitzer muss auf Zypern jährliche Steuern (Immovable Property Tax) entrichten (in Deutschland Grundsteuer). Die Bemessungsgrundlage dafür ist ein sogenannter „Immovable Property value based on 1.1.1980 prices“ (vergleichbar mit dem Einheitswert in Deutschland). In der Grundeigentumsurkunde (Title Deed) für eine Immobilie oder für ein Grundstück, wird immer unter anderem auch die Höhe des „Immovable Property value based on 1.1.1980 prices“ angegeben.

Um Ihnen ein Beispiel über die Höhe dieser jährlich zu entrichtenden Steuer zu geben, hier die Werte eines unserer Angebote (Immobilie zum Kauf):

  • Verkaufspreis der Immobilie (Villa mit Privatpool): 437.000€
  • Immovable Property value based on 1.1.1980 prices: 30.754,83€
  • Jährlich zu entrichtende Steuer: 184,53€

Wenn die Immobilie auf zwei Namen eingetragen wird (z.B. auf beide Ehepartner), dann wird der Berechnungsbetrag halbiert, was ggf. wieder zu einer reduzierten Gebühr führt.

Die jährlich zu entrichtende Steuer auf Haus- oder Grundbesitz ist bis zum 30. September eines Jahres zu bezahlen und wird wie folgt berechnet:

Immovable Prop. value based on 1980 prices
Steuer (%)
Steuer (€)
Addierte Steuer (€)
1€ – 40.000€
0,6%
240€
240€
40.001€ – 120.000€
0,8%
640€
880€
120.001€ – 170.000€
0,9%
450€
1.330€
170.001€ – 300.000€
1,1%
1.430€
2.760€
300.001€ – 500.000€
1,3%
2.600€
5.360€
500.001€ – 800.000€
1,5%
4.500€
9.860€
800.001€ – 3.000.000€
1,7%
37.400€
47.260€
größer 3.000.000€
1,9%

2b. Kommunale Abgaben

Die zu zahlenden kommunalen Abgaben (Kanalisation, Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung usw.) für eine Immobilie (oder ein Grundstück) werden je nach Kommune unterschiedlich berechnet. Die jährliche Gebühr beträgt ca. 80 € bis 240 € pro Jahr.

Information zur Auswahl und zum Erwerb von Baugrundstücken auf Zypern

Wie beispielsweise auch in Deutschland, so sind auf Zypern alle Grundstücke in Zonen / Kategorien aufgeteilt. Auf Zypern gibt es beispielsweise Grundstücke die eine Klassifizierung „Agricultural“, „Industrial“, „Tourist“ und „Residential“ haben. Wir bieten Ihnen grundsätzlich nur Bauland der Kategorien „Tourist“ und „Residential“ an, für die die Eigentümer eine Grundeigentumsurkunde besitzen und wo Sie kurzfristig mit einem geplanten Neubau beginnen können.

Jedes Grundstück auf Zypern hat darüber hinaus weitere Auflagen, hinsichtlich der maximalen Etagenanzahl, der maximalen Höhe, der maximalen Wohnfläche und der maximalen „bedeckten“ Fläche bezogen auf die Grundstücksgröße.

Hier die Begriffe, auf die Sie im Zusammenhang mit Grundstücken zum Kauf auf Zypern stoßen werden:

  • „Maximum Floors„: Die meisten Grundstücke, die sich abseits der Städte befinden, erlauben maximal 2 Etagen oder auch nur eine Etage (Bungalow). In den Städten sind auch häufig 3 Etagen erlaubt.
  • „Maximum Height„: Die maximal zulässige Höhe variiert. Wenn nur eingeschossige Objekte erlaubt sind, so beträgt die maximal Höhe meist 5 Meter. Bei zweigeschossiger Bauweise beträgt die maximale Höhe meist 8,30 Meter oder 10,00 Meter.
  • „Building Density„: die für ein Grundstück maximal zulässige „Building Density“ wird in % angegeben (z.B. 60%) und berechnet sich wie folgt: Die Grundstücksfläche wird durch die gesamte Wohnfläche (über alle Etagen) und zusätzlich alle überdachte Flächen (z.B. überdachte Veranden, Garagen usw.) geteilt. Beispiel: bei einer Grunstücksgröße von 1000m2 und einer maximalen „Building Density“: von 30%, darf die gesamte Wohnraumfläche incl. der überdachten Veranden und der Fläche einer Garage maximal 300m2 betragen. Wegflächen und Pools zählen übrigens nicht zu den berücksichtigenden Flächen zur Bestimmung der „Building Density“.
  • „Covering Factor„: Auch dieser Wert wird in % angegeben und regelt die maximal zulässige „bedeckte Fläche“ des Grundstücks (Grundfläche des Hauses, incl. überdachter Veranden und Garagen) in Relation zur Grundstücksgröße.

Übrigens muss auf Zypern ein Mindestabstand von 3 Metern zwischen dem Wohnhaus und der Grenze des Grundstücks eingehalten werden. Häuser in Wohngebieten werden somit immer mindestens 6 Meter voneinander entfernt sein.

Auf unserem Portal finden Sie aktuell ausschließlich Premium-Baugrundstücke im Großraum Paphos in den begehrtesten Lagen, die sich direkt am Meer befinden (Beachfront Land). Wie überall auf der Welt sind solche Grundstücke sehr selten und nur sehr begrenzt verfügbar.

Darüber hinaus haben wir eine Vielzahl von Grundstücken in allen Regionen und Preislagen im Portfolio und wir werden auch Ihr Traumgrundstück für Ihr Traumhaus auf Zypern finden. Kontaktieren Sie uns einfach.

Ich hoffe, wir konnten Ihnen das Thema „Immobilien zum Kauf auf Zypern“ etwas näher bringen.

Hier geht’s zu unserem aktuellen Angebot an ausgewählten und hochwertigen Immobilien zum Kauf im Großraum Paphos. Es sind viele weitere Immobilien in unserem Portfolio verfügbar. Kontaktieren Sie uns einfach.

Herzlichst
Roland Ewert

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