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Immobilien auf Zypern

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RECHTLICHE INFORMATIONEN UND STEUERN zum Thema IMMOBILIEN AUF ZYPERN

Sehr geehrte Leserinnen, sehr geehrte Leser,

ein Immobilienkauf ist generell eine komplizierte Angelegenheit. Damit Ihre Suche von Anfang an unter einem guten Stern steht, möchten wir Ihnen auf dieser Seite alle wichtigen rechtlichen Informationen zum Wohnen im Ausland, dem Kauf von Immobilien auf Zypern und vieles mehr erläutern. Wir haben versucht, die Inhalte der Texte möglichst verständlich darzustellen und auf „Fachchinesisch“ zu verzichten.

Immobilie zum Kauf auf Zypern im Raum Paphos - Auswandern und Leben auf Zypern

Falls Sie nach verfügbaren Immobilien auf Zypern suchen, so erreichen Sie hier unsere Angebotsseite.

RESERVIERUNG VON IMMOBILIEN AUF ZYPERN

Wenn Sie die für Sie perfekten Zypern Immobilien gefunden haben, haben Sie die Möglichkeit ein Objekt zu reservieren. Gewöhnlich beträgt die Reservierungsgebühr 5.000 Euro, die Höhe der Gebühr hängt jedoch von der Immobilie und vom Kaufpreis ab.

DIE TRANSAKTION BEIM KAUF VON IMMOBILIEN AUF ZYPERN

Wenn Sie die Immobilie reserviert haben, benötigen Sie einen Anwalt, um die Formalitäten zu erledigen. Dieser Anwalt wird Ihnen ganz genau den Ablauf des Kaufs erklären. Er wird den Kaufvertrag vorbereiten, welcher die Informationen zur Immobilie und zum Kaufpreis enthält und außerdem wird er ausführlich berichten, wie Zahlung und Übergabe zu erfolgen haben.

Immobilie zum Kauf auf Zypern im Raum Paphos - eine Poolblick auf die Berge - Auswandern und Leben auf Zypern

Für Ihre eigenen Aufzeichnungen erhalten Sie Kopien aller beim Rechtsanwalt unterzeichneten Dokumente. Niemand wird Sie darum bitten, irgendein Dokument zu unterzeichnen, das Sie nicht gelesen und komplett verstanden haben. Die Unterzeichnung von Dokumenten erfolgt grundsätzlich freiwillig.

NACH UNTERSCHRIFT DER VERTRÄGE

Wenn die Verträge unterzeichnet sind, wird der Rechtsanwalt Ihnen erklären, wann das Geld für die Immobilie bezahlt werden muss und auf welches Konto. In der Regel erfolgen alle Geldtransaktionen über das Büro des Rechtsanwalts. Hierdurch wird eine größere Sicherheit geschaffen, da der Anwalt vor Übergabe der Gelder an das Immobilienbüro sicherstellen will und wird, dass mit der Immobilie und der Hypothek alles in Ordnung ist, sofern Sie eine Hypothek beantragen.

EINTRAGUNG DES KAUFVERTRAGS IM GRUNDBUCHAMT ALS BESONDERE LEISTUNG

Sobald Sie Ihre Einzahlung geleistet haben und Ihre Hypothek eingetragen ist, muss Ihr Rechtsanwalt die Immobilie in Ihrem Namen im Katasterverzeichnis eintragen. Dies ist eine besondere Leistung, sie muss innerhalb von 60 Tagen ab Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgen. Wenn dieses Verfahren durchgeführt wurde, erhält Ihr Rechtsanwalt vom Katasteramt eine Bescheinigung mit einer Registrierungsnummer, in welcher das Eigentumsrecht auf Ihrem Namen bestätigt wird. Achten bitte auch Sie darauf, dass Ihr Anwalt Ihnen diese Bescheinigung aushändigt, denn damit wird bestätigt, dass die Registrierung bewirkt wurde.

Immobilie zum Kauf auf Zypern im Raum Paphos - eine Wohnanlage mit Gemeinschaftspool - Auswandern und Leben auf Zypern

Die besondere Leistung ist vergleichbar mit einem “Wachhund”, der über Ihre Rechte wacht und Ihre Interessen schützt. Damit gehört die Immobilie Ihnen und der Immobilienhändler kann das Objekt nicht mit einer Hypothek belasten, es erneut verkaufen oder sonst etwas damit tun, ohne, dass Sie Ihre Erlaubnis geben.

WICHTIGE KLAUSELN IM VERTRAG

Bitte beachten Sie, dass die folgenden Klauseln, je nach Art der Immobilie auf Zypern (ist diese in Planung oder bereits bezugsfertig) in Ihrem Vertrag enthalten sein müssen:

Die Klausel zur Besonderen Leistung für Immobilien auf Zypern

Siehe oben

Vertragsstrafe bei verspäteter Fertigstellung

Diese Klausel ist anwendbar für in Planung befindliche Objekte, wo die Fertigstellung an einem bestimmten, in der Zukunft liegenden, Zeitpunkt stattfinden soll. In dieser Klausel wird eine monatliche Entschädigung festgelegt, die vom Immobilienhändler an den Käufer zu bezahlen ist, wenn die Übergabe nicht rechtzeitig, entsprechend Vertrag, erfolgt. In der Regel haben Sie Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung oder der Immobilienmakler muss Ihnen so lange ein Objekt zur Verfügung stellen, bis die gekaufte Immobilie fertig ist.

Recht zum Weiterverkauf und Stornierungsgebühren

Diese Klausel ist anwendbar für in Planung befindliche Immobilien ebenso wie für bereits fertig gestellte Immobilien, wo keine separaten Eigentümerurkunden vorhanden sind. Wenn Sie entscheiden, Ihre Immobilie entweder vor der Vollziehung oder danach zu verkaufen und wenn Sie keine separate Eigentumsurkunde haben, müssen Sie sicherstellen, dass Sie diese Klausel in Ihrem Vertrag haben, damit Sie den Immobilienmakler dazu verpflichten können, eine Freigabe für den neuen Verkauf zu unterzeichnen. In diesem Stadium kann und wird der Immobilienmakler eine Annullierungsgebühr für die Unterzeichnung der Freigabe verlangen, diesen Betrag sollten Sie bei Ihrem Rechtsanwalt vorab erfragen, damit Sie wissen, wie viel in der erwähnten Situation auf Sie zukommen kann.

Versicherung für Immobilien auf Zypern Auch eine Versicherung ist beim Kauf einer Immobilie notwendig. Am Wichtigsten ist die Versicherung bei in Planung befindlichen Immobilien. Stellen Sie sicher, dass das Projekt durch den Immobilienmakler versichert ist und dass er die Prämie bis zur Fertigstellung bezahlt. Nach Übergabe des Objekts, ist es dann von Ihnen selbst zu versichern.

Kommunale Gebühren und Unterhaltskosten für Zypern Immobilien Es gibt immer eine Klausel im Vertrag, die Sie dazu verpflichtet, laufende Neben-, und Instandhaltungskosten zu bezahlen, wenn Sie zum Beispiel ein Eigentum in einer Wohnanlage mit mehreren Wohnungen kaufen. Die Gebühr kann in der Regel beim Unterzeichnen des Vertrags nicht genau angegeben werden, wenn es sich um ein Projekt in Planung handelt, da der Immobilienmakler in der Regel noch keine genauen zu einer Gebühr machen kann, die erst in etwa zwei Jahren nach der Unterzeichnung zu bezahlen ist. Ist eine Immobilie bereits fertig gestellt, können die Gebühren normalerweise im Vertrag angegeben werden. Die Neben- und Instandhaltungskosten sind von Projekt zu Projekt unterschiedlich, da sie von der Größe des Projekts und von den vorhandenen Einrichtungen abhängen. Die Gebühren umfassen Versicherungen der Gesamtanlagen, Strom, Wasser, Pflege von Pools, Gärten, Parkplätze, Saunen und andere Einrichtungen des Objektes.

Eigentumsurkunden (Teilungserklärungen) Eine wichtige Klausel, die im Vertrag enthalten muss, ist die Eigentumsurkunde. Dies ist wichtig, wenn Sie eine in der Planung befindliche Immobilie kaufen, – oder eine Immobilie, ohne separate Eigentumsurkunde. Sie müssen sicherstellen, dass der Immobilienmakler verpflichtet wird, die notwendigen Dokumente an die Behörden weiterzuleiten, damit die separaten Eigentumsurkunden ausgestellt werden. In der Regel dauert dies 4-5 Jahre ab Vertragsabschluss.

Genehmigungen Bei in der Planung befindlichen Objekten muss eine Bestimmung enthalten sein, welche bestätigt, dass es eine Baugenehmigung gibt, für das Projekt, das Sie kaufen wollen. Gibt es keine Baugenehmigung, muss sichergestellt werden, dass der Immobilienmakler die Immobilie auf eigenes Risiko erstellt und, dass Sie, falls ihm die Erstellung des Objekts gemäß Kaufvertrag nicht gelingt, Sie vom Kauf zurücktreten können und dass alle Gelder, die Sie bezahlt haben, erstattet werden müssen. Seriöse Immobilienmakler haben in der Regel eine Baugenehmigung vorliegen, bevor sie mit dem Bau beginnen. Diese Klausel dient der zusätzlichen Sicherheit.

Die Garantie für Immobilien auf Zypern Bei Objekten in Planung wird in der Regel eine Garantie von einem Jahr vereinbart, die Frist beginnt normalerweise bei Übergabe. Es ist nicht notwendig eine Garantie auf die Baukonstruktion zu vereinbaren, da in Zypern laut Gesetz eine Gewährleistung auf die Konstruktion über die gesamte Nutzungsdauer gilt.

Steuern und Betriebskosten Entsprechende Klauseln sind im Vertrag enthalten. Bei Projekten im Bau liegt es in der Verantwortung des Immobilienmaklers Steuern und Betriebskosten zu zahlen, bis der Bau fertig gestellt und Ihr Eigentum an Sie übergeben wurde. Damit geht die Verantwortung für die Übernahme der Kosten auf Sie über.

Änderungen der Baubeschreibung und der Pläne Auch diese Klausel ist vor allem bei projektierten Zypern Immobilien zu finden. Insbesondere in einer Wohnanlage mit mehreren Wohnungen ist es nicht ratsam, externe Änderungen durchzuführen, da dies das gesamte Verfahren und die Ausstellung der separaten Eigentumsurkunden beeinflusst, denn eventuelle Änderungen können die Gültigkeit der Genehmigungen gefährden.

ANDERE NÜTZLICHE KAUFINFORMATIONEN

Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags von Immobilien auf Zypern werden immer die folgenden Dokumente übergeben:

  • Eigentumsurkunden des Grundstücks auf welchem das Grundstück errichtet wurde oder werden soll
  • Ein topographischer Plan des Katasteramts mit Einzeichnung des Grundstücks
  • Der Gesamtplan des Objekts
  • Die Architektenpläne der Immobilie, die Sie kaufen
  • Die Baubeschreibung mit Angaben zur Baukonstruktion und zu den im Preis enthaltenen Wand- und Bodenbelägen. Die Baubeschreibung enthält Standardpreise für Wand- und Bodenbeläge und vor Fertigstellung wird der Immobilienmakler mit Ihnen Kontakt aufnehmen, um Sie zu bitten, die Auswahl entsprechend vorgelegten Mustern zu treffen. Sie haben das Recht hochwertigere Boden- oder Wandbeläge auszuwählen, wenn der Standardpreis pro m² bei 10,- EURO liegt und Sie wählen einen höherwertigen Belag zu 12,- € aus, brauchen Sie nur zusätzlich 2,- EURO zu bezahlen.

Übergabe der Immobilien auf Zypern

Wenn die Übergabe ansteht, werden Sie in der Regel drei Monate vor der Übergabe durch den Immobilienmakler informiert, Ihr Rechtsanwalt wird Ihnen das Übergabeverfahren erklären.

Immobilie zum Kauf auf Zypern im Raum Paphos - Auswandern und Leben auf Zypern

Der Rechtsanwalt teilt Ihnen mit, wann die Abschlusszahlung zu erfolgen hat und Sie erhalten weitere Informationen zum Anschluss an die Versorgungsunternehmen, zu Versicherungen und zum Testieren von Zypern Immobilien. Außerdem erhalten Sie Informationen zur Bauabnahme und zur Übergabe der Schlüssel.

EIGENTUMSINFORMATIONEN

Die meisten Immobilien auf Zypern befinden sich im Grundbesitz. Nur ein kleiner Teil der Gebiete binden sich im Pachtbesitz oder Erbbaurecht und Sie sollten Ihren Anwalt bitten, den Status der Immobilie festzustellen, die Sie kaufen.

Jeder europäische Bürger kann im eigenen Namen so viele Immobilien kaufen, wie er möchte es ist keine Zustimmung des Ministerrats mehr erforderlich, seit dem Zypern Mitglied der Europäischen Union ist.

Kosten und Steuern beim Kauf einer Immobilie auf Zypern

Wenn Sie sich für eine Immobilie auf Zypern entschieden haben, fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten und Gebühren an, die Sie vor dem Kauf einer Immobilie kennen sollten.

Immobilie zum Kauf in Kato Paphos - Auswandern und Leben auf Zypern

1. Einmalige Kosten und Gebühren:

1a. Maklerprovision:

Die Maklerprovision bezahlt auf Zypern (anders als beispielsweise in Deutschland) grundsätzlich der Verkäufer. Als Käufer einer Immobilie enstehen Ihnen also keinerlei Aufwände für diese Thematik.

1b. Gebühren für die Services eines Anwalts Ihres Vertrauens:

Wir bieten Ihnen ein Komplettpaket für alle erforderlichen Aktivitäten an, die ein Anwalt im Rahmen eines Immobilienkaufs auf Zypern durchführt. Die Gebühr dafür beträgt 1% vom Kaufpreis der Immobilie (mindestens 1.200,–€), zzgl. Mwst., zzgl. der Auslagen, die die Kanzlei hat.

Hier der Leistungsumfang unseres Angebots:

  • Ausarbeitung des Kaufvertrages
  • Erläuterung der Bedingungen des Vertrages
  • Erstellung der Vollmacht
  • Unterzeichnung des Kaufvertrags
  • Suche nach Belastungen beim Grundbuchamt
  • Eröffnung eines Bankkontos
  • Einrichtung Wasseranschluss
  • Einrichtung Stromanschluss
  • Einrichtung Lastschriften
  • Entgegennahme der Immobilie und der Schlüssel
  • E-Mails und Korrespondenz
  • Beratungs- und Betreuungsleistungen
  • Durchführung der erforderlichen Aktivitäten beim Finanzamt und beim Grundbuchamt
  • Deutschsprachige Begleitung incl. Hol- und Bringservice (z. B. von und zu Ihrem Hotel im Raum Paphos)

 

1c. Gebühren für die Eintragung auf Ihren Namen im Grundbuchamt:

Die einmalige Gebühr für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen (Transfer Fees) erfolgt auf der Grundlage eines aktuellen Marktpreises Ihrer Immobilie, der von einem Mitarbeiter des Amtes (Land Office) festgelegt wird.

Die zu entrichtende Gebühr wird folgendermaßen berechnet:

Festgelegter Marktpreis (€) Gebühr (%) Gebühr (€)
Bis 85.430 € 3% 2.563 €
85.431 € – 170.860 € 5% 4.271 €
170.861 € und höher 8%

Wenn die Immobilie auf zwei Namen eingetragen wird (z.B. auf beide Ehepartner), dann wird der Berechnungsbetrag halbiert, was zu einer reduzierten Gebühr führt.

Hier ein Berechnungsbeispiel, wenn ein Eigentümer eingetragen wird und der Marktpreis der Immobilie 300.000 € beträgt:

Ein Eigentümer Gebühr (%) Gebühr (€)
Bis 85.430 € 3% 2.563 €
85.431 € – 170.860 € 5% 4.271 €
170.861 € – 300.000 € 8% 10.331 €
Zu entrichtende Gebühr 17.165 €

Und hier ein Berechnungsbeispiel, wenn zwei Eigentümer eingetragen werden und der Marktpreis der Immobilie 300.000 € beträgt:

Zwei Eigentümer Gebühr (%) Gebühr (€) 1. Eigentümer Gebühr (€) 2. Eigentümer
Bis 85.430 € 3% 2.563 €  2.563 €
85.431 € – 150.000 € 5% 3.228 €  3.228 €
Gebühr pro Eigentümer    5.791 €  5.791 €
Gebühr gesamt    11.582 €

Bei zwei eingetragenen Eigentümern ergibt sich somit eine Ersparnis in Höhe von 5.583 €.

1d. Gebühren / Steuern nach Unterschrift des Kaufvertrags für die Immobilie:

Nach der Unterschrift des Kaufvertrags sind Sie als Käufer einer Immobilie verpflichtet, eine sogenannte „Stamp Duty“ zu entrichten, die spätestens 30 Tage nach der Unterzeichnung zu bezahlen ist.

Die Berechnung zur Höhe dieser Gebühren erfolgt auf der Grundlage des Kaufpreises und wird folgendermaßen berechnet:

Kaufpreis (€) Gebühr (%) Gebühr (€)
Bis 170.816,14 € 0,15% 256,30 €
170.816,15 € und höher 0,20%  

Hier ein Berechnungsbeispiel, wenn der Kaufpreis der Immobilie 300.000 € beträgt:

Kaufpreis (€) Gebühr (%) Gebühr (€)
Bis 170.816,14 € 0,15% 256,30 €
170.816,15 € – 300.000,00€ 0,20% 258,28 €
Zu entrichtende Gebühr 514,58 €

2. Laufende Kosten und Gebühren:

2a. Jährlich zu entrichtende Steuern auf Immobilien oder auf Grundbesitz:

Ein Haus- oder Grundbesitzer muss auf Zypern jährliche Steuern (Immovable Property Tax) entrichten (in Deutschland Grundsteuer). Die Bemessungsgrundlage dafür ist ein sogenannter “Immovable Property value based on 1.1.1980 prices” (vergleichbar mit dem Einheitswert in Deutschland). In der Grundeigentumsurkunde (Title Deed) für eine Immobilie oder für ein Grundstück, wird immer unter anderem auch die Höhe des “Immovable Property value based on 1.1.1980 prices” angegeben.

Um Ihnen ein Beispiel über die Höhe dieser jährlich zu entrichtenden Steuer zu geben, hier die Werte eines unserer Angebote (Immobilie zum Kauf):

  • Verkaufspreis der Immobilie (Villa mit Privatpool): 437.000 €
  • Immovable Property value based on 1.1.1980 prices: 30.754,83 €
  • Jährlich zu entrichtende Steuer: 184,53 €

Wenn die Immobilie auf zwei Namen eingetragen wird (z.B. auf beide Ehepartner), dann wird der Berechnungsbetrag halbiert, was ggf. wieder zu einer reduzierten Gebühr führt.

Die jährlich zu entrichtende Steuer auf Haus- oder Grundbesitz ist bis zum 30. September eines Jahres zu bezahlen und wird wie folgt berechnet:

Immovable Property value based on 1.1.1980 prices Steuer (%) Steuer (€) Addierte Steuer (€)
1 € – 40.000 € 0,6% 240 € 240 €
40.001 € – 120.000 € 0,8% 640 € 880 €
120.001 € – 170.000,–€ 0,9% 450 € 1.330 €
170.001 € – 300.000,–€ 1,1% 1.430 € 2.760 €
300.001 € – 500.000,–€ 1,3% 2.600 € 5.360 €
500.001 € – 800.000,–€ 1,5% 4.500 € 9.860 €
800.001 € – 3.000.000,–€ 1,7% 37.400 € 47.260 €
3.000.001 € und höher 1,9%

2b. Kommunal Abgaben

Die zu zahlenden kommunalen Abgaben (Kanalisation, Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung usw.) für eine Immobilie (oder ein Grundstück) werden je nach Kommune unterschiedlich berechnet. Die jährliche Gebühr beträgt ca. 80 € bis 200 € pro Jahr.

Und zum Schluss:

Ich hoffe wir konnten Ihnen das Thema “Immobilien auf Zypern” etwas näher bringen.

Und hier noch ein sehr wichtiger Hinweis: Wenn Sie bis zum 31.12.2016 eine Immobilie (oder ein Grundstück) auf Zypern erwerben, so entfällt die normalerweise bei einem späteren Verkauf anfallende Steuer in Höhe von 20% auf den Wertzuwachs der Immobilie. Dies ist unabhängig davon wann die Immobilie veräußert wird.

Und: die Gebühr für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen wird nur zu 50% berechnet (Transfer Fees – siehe auch Punkt 1c).

Hier geht’s zu unserem aktuellen Angebot an ausgewählten und hochwertigen Immobilien zum Kauf im Großraum Paphos. Es sind viele weitere Immobilien verfügbar. Kontaktieren Sie uns einfach.

Herzlichst

Roland Ewert


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